房地产经纪人和房地产估价师

房地产分割的需要
　　房地产通常是家庭财产的最主要部分，共有财产分割、遗产分割等通常涉及房地产分割。房地产分割一般不宜采取实物分割的方法，一是房地产在实物上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会损害房地产的效用，减损房地产的价值，因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如，夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中的一方获得该套住房，该方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该套住房进行估价。
　　有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，以应平均分割为例，土地通常是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分;如果按照面积进行平均分割，则分割后的各部分价值不均等，通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。房屋一般既难以按照面积进行平均分割，也难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，通常是先按照自然间进行实物分割，再根据各部分之间的价值差异进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

房地产市场的功能
　　在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可通过价格信号来指导买卖双方的行为。即价格机制是通过市场发挥作用的。
　　房地产市场的五个功能：
　　配置存量房地产资源和利益。土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
　　显示房地产市场需求变化。引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
　　指导供给以适应需求的变化。供给的变化可能会由于下述原因引起：①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，若售价太高，出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
　　指导政府制订科学的土地供给计划。制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的存量、增量、交易价格和数

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